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　　第一条 为加强我市住宅专项维修资金管理，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住宅专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《辽宁省物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》等有关法律法规规定，结合我市实际，制定本办法。

　　第二条 我市市区内（指古塔区、凌河区、太和区、高新区，下同）住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

　　第三条 本办法所称住宅专项维修资金（以下简称维修资金），是指由业主交存、专项用于住宅共用部位、共用设施设备，保修期满后维修、更新和改造的资金。

　　本办法所称住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、监控设备、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条 维修资金使用管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五条 市房地产主管部门会同市财政部门负责全市维修资金的指导和监督工作。

　　第六条 区房地产主管部门负责辖区内维修资金的交存、使用、指导和监督工作，并接受市房地产主管部门和市财政部门的业务指导，其主要职责是：

　　（三）负责指导街道、居（村）民委员会及业主委员会开展维修资金的续交工作；

　　（六）负责与市住宅专项维修资金管理机构和专户管理银行核对维修资金账目工作；

　　物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府按照各自职责分工，共同做好本行政区域内住宅专项维修资金的相关管理工作。

　　第七条 市住宅专项维修资金管理机构负责维修资金的日常管理和审核工作。其主要职责是：

　　（一）负责公有住房售房款和公有住房维修资金的缴存、使用、管理的事务性工作；

　　（三）负责市区内住宅共用部位、共用设施、设备的修缮项目与预、决算的审核；

　　（五）指导住宅小区（组团）业主委员会、物业服务企业及管房单位建立健全维修资金管理及使用档案；

　　（七）负责维修资金管理信息系统数据采集、处理、统计、分析工作，受理各区房地产主管部门、居（村）民委员会及业主委员会、业主、物业服务企业的维修资金查询，并定期公布维修资金存储、使用、收益等信息工作。

　　（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；

　　前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存维修资金。

　　第十条 商品房、经济适用房、公共租赁住房住宅的业主、非住宅类的业主首期维修资金交存标准为：

　　（二）高层住宅和带有电梯多层住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积80元／㎡交存维修资金；

　　（三）在小区内购买或开发建设单位赠与的车库、仓库、阁楼等，都属交存维修资金范围内，缴交标准与所在楼宇的住宅标准相同；

　　（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存维修资金，每平方米建筑面积交存首期维修资金的数额为当地房改成本价的2%；

　　第十二条 既有住房未交过维修资金的业主，按现行的首期维修资金交存标准及时补交。

　　第十三条 在本办法实施前，开发建设单位、管房单位、物业服务企业代收的维修资金，应当及时全额交存到维修资金专户银行，逾期未交存的，交存业主可直接催交或告知属地房地产主管部门，由属地房地产主管部门负责催交。

　　成立业主大会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主大会的，由相关业主在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导下拟订续交方案，经业主大会依法表决同意后实施。

　　第十五条 商品住宅、非商品住宅的业主在办理房屋入住手续时，开发建设单位应当指导业主到维修资金专户银行交存维修资金，专户银行应当出具由辽宁省财政厅监制的《辽宁省住宅专项维修资金专用收据》，交存后，业主方能凭维修资金缴交发票，到开发建设单位办理入住手续。在国家规定的保修期届满后未出售的物业，由建设单位先行交存。

　　业主未按照本办法规定交存首期维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付给业主。

　　第十六条 已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入公有住房维修资金专户。

　　公有住房售房单位在30日内将提取的维修资金存入指定的公有住房维修资金专户。

　　第十七条 商品住宅业主、非住宅业主交存的维修资金，应当在开立维修资金专户内，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　公有住房维修资金，应当在开立公有住房维修资金专户内，按照售房单位设账，按幢设分账；其中，已售公有住房业主交存的维修资金，按房屋户门号设分户账。

　　第十八条 维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。

　　第十九条 维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。

　　（一）物业服务企业根据维修和更新改造项目提出使用方案；没有物业服务企业的，由业主委员会提出使用方案；未成立业主委员会的，由居（村）民委员会组织相关业主提出使用方案。使用方案应当包括申请使用维修资金的原因、维修资金归集使用情况、维修和更新改造部位、费用预算、分摊范围等内容。

　　（二）业主委员会、居（村）民委员会（或者委托的物业服务企业）应当组织维修资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。表决前应当将使用方案向维修资金列支范围内的业主公示，公示时间不少于7日。

　　（三）使用方案表决通过后，业主委员会或者物业服务企业、居（村）民委员会持维修资金使用申请表、相关业主表决结果及其证明、使用方案及预算、施工合同等材料，向区房地产主管部门提出使用申请，区房地产主管部门在7日内对申请使用程序出具审核意见。

　　（四）对通过审核的项目，市住宅专项维修资金管理机构会同区房地产主管部门、居（村）民委员会、物业服务企业、业主委员会等有关人员到现场进行勘查，由市住宅专项维修资金管理机构对项目预、决算情况进行审核，并按审核结果将首期工程款的70%划转到维修项目施工合同约定的账户。

　　（五）维修、改造、更新项目完工后，由市住宅专项维修资金管理机构会同区房地产主管部门组织物业服务企业、业主委员会、居（村）民委员会进行联合验收；验收合格后，市住宅专项维修资金管理机构、区房地产主管部门、业主委员会、居（村）民委员会在验收报告、工程决算书上加盖公章或签字；市住宅专项维修资金管理机构将工程余款划转至维修项目施工合同约定的账户。委托的第三方工程造价咨询机构、监理、审计等费用在工程成本中列支。

　　如果相关业主、业主委员会、居（村）民委员会对费用预算和决算有异议的，应聘请第三方工程造价咨询机构进行审核。

　　第二十一条 物业保修期满后，发生下列危及安全情形之一，需要立即使用维修资金的，由业主委员会或者居（村）民委员会、相关业主提出应急处置方案，或者由物业服务企业提出建议，经业主委员会或者居（村）民委员会同意，报送辖区房地产主管部门备案，市住宅专项维修资金管理机构于3个工作日内审核同意后使用：

　　（六）共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；

　　应急维修费用应当从所有相关业主的维修资金分户账中按照专有部分面积分摊列支，使用情况在物业管理区域内显著位置向相关业主进行不少于7日的公示；涉及已售公有住房的，从公有住房维修资金中列支。

　　第二十二条 住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，按照下列规定分摊：

　　（一）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

　　（二）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊；

　　（三）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业；其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存维修资金的比例分摊。

　　第二十三条 住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。

　　（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

　　（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

　　（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　建设单位、施工单位或者其他当事人拒绝应该依法承担维修工作及相应费用的，为了保证物业的正常运行，可由业主大会决定是否使用维修资金，事后由业主委员会代表业主大会依法追缴。

　　（三）利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，经营收益归全体业主共有，主要用于补充维修资金，但业主大会另有决定的除外；

　　第二十六条 市房地产主管部门应当委托所在地一家商业银行，作为本行政区域内首期维修资金的专户管理银行，设立维修资金专户；市住宅专项维修资金管理机构应当与专户管理银行签订专户管理协议。

　　第二十七条 逐步建立市场竞争机制和风险防范机制，推行采用招投标选择维修资金专户管理银行，试行协议利率和利率年息化存储，确保维修资金保值增值。

　　第二十八条 房屋所有权转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。

　　受让人应当持房屋买卖协议、房屋权属证书、身份证等到市住宅专项维修资金管理机构办理分户账更名手续。

　　（二）售房单位交存的维修资金账面余额返还给售房单位；售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。

　　第三十条 市住宅专项维修资金管理机构，应当每年至少1次与专户管理银行核对维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布下列情况：

　　（三）业主、公有住房售房单位分户账中维修资金交存、使用、增值收益和结存的金额；

　　第三十一条 市住宅专项维修资金管理机构应当建立维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。

　　第三十二条 市住宅专项维修资金管理机构应当执行财政部门有关维修资金的财务管理和会计核算规定，市财政部门负责对维修资金收支财务管理和会计核算制度执行情况进行监督。

　　第三十三条 维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销管理，应当按照市财政部门的有关规定执行，并接受市财政部门的监督检查。

　　第三十五条 开发建设单位违反本办法第十五条规定将房屋交付给买受人的，由区房地产主管部门责令限期改正；逾期不改的，处以3万元以下罚款。

　　第三十六条 违反本办法规定，开发建设单位或物业服务企业挪用维修资金的，由区房地产主管部门负责追回挪用的维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他责任人员的刑事责任。

　　第三十七条 房地产主管部门、市财政部门、市住宅专项维修资金管理机构及其工作人员利用职务上的便利，收受他人财物，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十八条 截留、挪用、侵占或者未按时审核拨付维修资金的，由其主管机关或者监察机关对直接负责的主管人员和其他责任人员依法给予行政处分。

　　第三十九条 对违反维修资金专用票据管理规定的行为，按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究法律责任。

　　第四十条 对违反本办法其他有关规定的，依照《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）予以处罚。

　　第四十三条 本办法自2023年5月1日起施行,有效期至2028年4月30日。

　　上一条：锦工改办发〔2023〕3号--锦州市工程建设项目市政公用基础设施接入实施意见